יש סיבה טובה לכך שמיליוני אנשים מתכוונים כל שבוע לצפות ב Fixer Upper, Flip or Flop, מכור לגמילה, והבית הישן הזה. בין אם הם מעוניינים בדפדוף בתים, בשיפוצים או בתוכניות המתמקדות בסוכני נדל"ן, ברור שלאמריקאים יש אובססיה לתעשיית הדיור והקריירה שסביבו. אבל לא רק תוכניות הטלוויזיה שובות אותנו. על פי חדשות GALLUP, הנדל"ן הוא ההשקעה המועדפת ביותר על האמריקנים. למעשה, 34 אחוז מהאנשים אומרים שזו ההשקעה הטובה ביותר לטווח הארוך.
כדי להבין טוב יותר כיצד אנשים מרוויחים כסף בשוק הדיור (ומורידים כמה תפיסות שגויות גדולות בטלוויזיה לאורך הדרך), שוחחנו עם ארבע נשים שהרוויחו סכומים מרשימים באמצעות כל מיני פרויקטים בתחום הנדל"ן. בין אם זו המולה צדדית או הקריירה המלאה שלהם, הנה איך אנשים אמיתיים - לא כוכבי טלוויזיה - עושים את זה.
אדלה מזרחי, 41, פליפר
מיקום: פרברי שיקגו
עיסוק: מנהל תקשורת ובלוגר ב- Read My Flips
מספר נכסים: 2 (כרגע)
שנים בנדל"ן: 1.5
כסף שנעשה עד כה: 117 אלף דולר
מה משך אותך לנדל"ן? תמיד ראיתי רכוש כבסיס לעושר לטווח הארוך. זה רוכב על העליות והירידות הכלכליות קצת יותר טוב. זה רכוש, זו אדמה - אתה הבעלים של משהו. זה לא כמו מניה שאתה לא ממש יודע מה יש לך.
איך התחלת? החבר שלי ג'ון ואני התחלנו לצאת, והוא התהפך לפני כן. הוא סוכן נדל"ן מורשה בחברת מרק אלן נדל"ן. תוך חצי שנה מאיתנו היכרויות קנינו את הנכס הראשון שלנו והפכנו אותו יחד.
האם חשוב שיהיה לך בן זוג? לא יכולתי לעשות את זה בלי ג'ון. הוא עושה את כל ניתוח השוק, והוא עושה הרבה עבודה - כך חסכנו הרבה כסף. זו משרה מלאה בין שנינו.
החלק המאתגר ביותר: המכשול הגדול ביותר הוא להגיע מאפס לנכס אחד. לאחר שעברת את הראשון, יש כל כך הרבה למידה שקורה שמאוד ברור אם כדאי לעשות זאת שוב. אנו מביאים הצעות כל הזמן עכשיו.
מציאת קבלנים אמינים וסבירים זה אתגר גדול נוסף - זה כמעט כמו שני קצוות מנוגדים של הספקטרום. אם הם אמינים, סביר להניח שגובים הרבה יותר.
ותהליך ההיתר יכול להיות מהמם. אני לא חושב שהרבה אנשים מבינים כמה כפרים ביורוקרטיים יכולים להיות. לדוגמא, הכנסנו ניירת לקבלת היתר ולוקח חודש עד שישה שבועות להחזיר משהו. ואתה לא יכול לגעת בבית לפני שתקבל את האישור.
"עלי לכתוב ספר שנקרא 'מה ש- HGTV לא אומר לך.'"
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: אני צריך לכתוב ספר שנקרא What HGTV לא אומר לך . הדבר שמשגע אותי הם החישובים המהירים שלהם. יש עלויות אחזקה, מיסים, ביטוח, ריבית - כל הדברים האלה מסתכמים. הם גם לא לוקחים בחשבון עלויות מתווכים. על הבית שטענו בו שנמכר תמורת 275, 000 $, הוצאתי 13, 760 $ על עלויות מתווך.
עליכם לתקצב את עלויות הסגירה ברכישה, המהוות 1.5 אחוז ממחיר הרכישה, עלויות הסגירה במכירה, המהוות 1.5 אחוז מערך התיקון שאחרי הרכישה (ARV), דמי מתווך, המהווים 5 אחוזים מה- ARV, וכן החזקת עלויות המכסות מיסים, ביטוח, שירותים וריבית, שלרוב אני מעריך בין 1, 000 - 1, 500 $ לחודש. אז אתה צריך להוסיף את כל זה לעלות הנכס ועלויות השיפוץ. לרוב אנו מבצעים מאגר של 5-10 אחוזים עבור עלויות בלתי צפויות שעולות במהלך השיפוץ. ואתה צריך לשאול את עצמך, האם אני יכול להרשות לעצמי להפסיד כסף על זה? כי זה עלול לקרות.
הטיפים הטובים ביותר למתחילים: הכפל את משך הזמן שאתה חושב שתצטרך להקדיש לו. אם אתה חושב שזה ייקח חודש, שנה את זה לשניים. והפרויקט הראשון שלך תמיד ייקח הרבה יותר זמן כי אתה עדיין בודק את המים, ואז ברגע שאתה יודע מה אתה אוהב, אתה פשוט הולך לחזור על זה מבית לבית.
ג'יימי קראוץ ', 33, סוכן ומנהל נכסים
מיקום: טולסה, אוקלהומה
עיסוק: מתווך, יזם ומנהל נכסים
מספר הנכסים: 4 (כולל הבית שלה) פלוס 35 שהיא מנהלת
שנים בנדל"ן: 14
כסף שנעשה עד כה: 200, 000 $ +
מה משך אותך לנדל"ן? כאשר אתה הבעלים של נכסים לטווח הארוך, אנו מכנים זאת דמי השכמה מכיוון שברגע שאתה מתעורר אתה מרוויח כסף על ידי בעלות על נכסים להשכרה. הם מייצרים הכנסה בלי שתצטרכי לעבוד. זה משאב לוואי נחמד, וכל אחד יכול לעשות את זה. במקום לקבל 401k, הפרישה שלי תהיה נכסי ההשקעה שלנו. כשאני מתקרב לגיל הפרישה הם ישולמו, כך שכל תזרים המזומנים משכר דירה יהיה מה שאני עושה לפרישה שלי.
איך התחלת? נדל"ן בדם שלי. הורי היו בבעלות נכסים להשכרה בילדותי, ובגיל 19 הם שאלו אם אני מוכן להתחיל לנהל אותם. כשלמדתי במכללה כינתי בנדל"ן וקיבלתי את רישיון הנדל"ן שלי.
התחלנו בבניית נכס משלנו (בעלי הוא קבלן), ואז על ידי מכירת הבית הזה הצלחנו להרוויח מספיק כסף כדי להשקיע ולהתחיל להשקיע בנדל"ן.
האם חשוב שיהיה לך בן זוג? בעלי הוא העבודה החופשית שלי. הוא מאוד שימושי, והוא עובד בחברת קבלנות מסחרית.
החלק המאתגר ביותר: החלק הכי קשה בשבילי היה התחלת העבודה. לפני 2008 ענף ההלוואות היה שונה בהרבה. עכשיו יותר מלווים דורשים בערך 20 אחוז למטה, כך שבאמת קשה להתחיל אם אין לך כסף.
הדרך הטובה ביותר להתחיל היא להפוך את הבית שלכם לנכס להשכרה כשאתם מוכנים לעבור דירה - כך רוב האנשים עושים זאת מכיוון שקשה להגיע עם 20 האחוזים הנדרשים. ברגע שמתחילים זה הופך להיות קל יותר לאין שיעור.
"אם אתה לא יודע על זה שום דבר ואתה קופץ לתוכו בעיוורון ... עסקה רעה אחת לגמרי תמחק אותך."
החלק המתגמל ביותר: קשה לגדל את העושר והנדל"ן שלך היה משאב נהדר עבור בעלי ואני לעשות בדיוק את זה. התחלנו להשקיע בשנות העשרים שלנו.
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: זה תלוי בהרבה גורמים. הנדל"ן אינו חתוך ויבש. כל עסקה שונה. אני ממליץ על "כלל האחוזים של 50%": אם יש לך נכס שאתה מעוניין בו, אתה יכול לחקור כמה הוא היה שוכר עבורו ואז לחשב כ -50 אחוז מהשכירות הזו יהיה עבור הוצאות, ביטוחים, תיקונים וכו ' ואז אתה קובע מה יהיה תשלום המשכנתא שלך ואם תזרימי המזומנים, ואתה מרוויח כסף, אז הוא מצדיק לבדוק את זה יותר.
הטיפ הטוב ביותר למתחילים: עליכם להבין מה אתם רוצים שנדל"ן יעשה עבורכם. האם אתה רוצה שזו תהיה תוכנית הפרישה שלך ותעזור להשלמתה? האם אתה מנסה לעשות מזומנים מהירים? עליכם להבין איזו מטרה יש לכם ואז למצוא מישהו באזורכם, מנטור, שיכול להוביל אתכם דרכו ולהסביר את הפרטים הקטנים והעיקולים.
אתה גם רוצה לוודא שיש לך צוות טוב במקום - שיהיה לך קבלן שאתה מכיר וסומך עליו, רו"ח שיעביר אותך במיסים שלך, מנהל נכסים אם אתה לא רוצה לנהל אותו בעצמך, וכן סוכן נדל"ן המתמחה בהשקעות. אם אינך יודע על כך שום דבר ואתה קופץ לתוכו באופן עיוור, אז עסקה גרועה אחת תחסל אותך לחלוטין.
ניקול סטהלר, 44, יזמית
מיקום: סקוטסדייל, אריזונה
עיסוק: יזם, בית רב-משפחתי ומשקיע מלונות
מספר הנכסים: 1 מלון ו -3 בתים
שנים בנדל"ן: 8
כסף שהרוויח עד כה: "פי ארבעה הרבענו את ההשקעה הראשונית שלנו בשנת 2012 תוך ארבע שנים."
מה משך אותך לנדל"ן? היינו שנתיים להיות נשואים; באמת שלא היה לנו כסף, אז ביליתי הרבה זמן בקריאת ספרי כספים אישיים ודרך התהליך הזה נתקלתי באבא העשיר אבא המסכן . הרשמתי אותנו מייד ללכת לסמינר נדל"ן ללמוד על השקעה, וקפצנו ישר פנימה.
איך התחלת? גילינו שהאוניברסיטה בעיירה שלנו הייתה בעלת מספר נכסים, אך לא רצתה לנהל אותם, ולכן קיבלנו את כולם במימון מוכר. לא היינו צריכים לקחת הלוואות, אבל היינו צריכים לבוא במקדמות והשתמשנו במקדמות בכרטיסי אשראי כדי לעשות זאת. לא באמת ידענו מה אנחנו עושים. המציאות היא שהסמינר מעלה אותך, אבל הם לא עוסקים בניהול מעשי ומה באמת נכנס לזה. היו כל כך הרבה קטעים שלא הבנו.
לא הצלחנו בזה. בסופו של דבר נאלצנו להחזיר את הנכסים, הפסדנו כסף באותה תקופה והיה לנו חוב מהתקדמות בכרטיסי האשראי. התעוררתי בלילה, לא יכולתי לישון, תוהה איך אנו הולכים לטפס על עצמנו מהחור הזה. הפיתרון שלנו היה למכור את הבית שלנו ולעבור לגור עם ההורים.
לא השקענו שוב הרבה זמן. ואז בשנת 2011, קיבלתי שוב את הבאג וחשבתי שאנחנו יכולים לעשות עבודה טובה יותר. הצלחנו בפעם השנייה, אבל מעולם לא שכחנו את מה שעברנו בהתחלה.
"התעוררתי בלילה, לא הייתי מסוגל לישון, תוהה איך אנחנו הולכים לטפס מהחור הזה."
האם חשוב שיהיה לך בן זוג? אני לא חושב שזה הכרחי, אבל זה עוזר לחלוק את עומס העבודה.
החלק המתגמל ביותר: לעזור לאנשים. בעלי ממש גאה באחד ממנהלי הנכסים שלנו. הוא עשה כמה טעויות מוקדם יותר בחיים, ושירת זמן בכלא בגין פשעים לא אלימים, כך שאיש לא ייתן לו סיכוי. בעלי ראה שהוא עובד קשה ומישהו עם כישורי מנהיגות, אז הוא עזר לו ללמוד את החבלים. וכשמכרנו את הנכס, בעלי המליץ בחום על אותו ג'נטלמן לבעלים החדשים, הם לקחו אותו, הגדילו את שכרו ועכשיו הוא מנהל שלושה נכסים.
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: אתה מתכוון לגור בנכס, או שכבר יש לך מגורים ראשיים משלך ואתה הולך לקנות אותו רק כנכס להשקעה? זו החלטה חשובה באמת מכיוון שאם אתה מתגורר בנכס, אתה יכול לקבל הלוואה של FHA (ממשל דיור פדרלי), הלוואה של VA (ותיקים), או הלוואה עם מעט מאוד כסף. אם למעשה, VA הוא אפס כסף למטה.
זה תלוי בשוק, אבל כרגע אתה זקוק לכ- 25 אחוז ממחיר הרכישה למטה. ברוב המדינה כרגע אתה יכול להשיג סכום של 200, 000 דולר לבית, ותצטרך 25 אחוז מזה. תצטרך גם כמה עתודות.
הטיפ הטוב ביותר למתחילים: נדל"ן טוב, שווה את זה, אבל זה לא מושלם, אז קבל את הציפיות שלך ברמה הנכונה. תכנן לבנייה איטית - אולי נכס אחד בשנה.
כמו כן, בקש עזרה. רוב המשקיעים האחרים יעזרו לכם - היכנסו לקבוצה קהילתית או לפגישה. ו- BiggerPockets.com נותנת את אחד המשאבים החינמיים היקרים ביותר לכל מי שמחפש להשקיע בנדל"ן.
קיישה בלייר, 40, בעל הבית
מיקום: אוטווה, קנדה
עיסוק: בעל בית, יזם
מספר הנכסים: 3 (2 בקנדה ו -1 בניו יורק)
שנים בנדל"ן: 10
כסף שהרוויח עד כה: זה העניק לי את סוג החופש הכלכלי שבו אני יודע אם הייתי צריך לקחת פסק זמן שיכולתי. אחרי שבעלי נפטר, לקחתי שנת שבתון שלא שולמה, והנדל"ן היה מאחוריה. ואחת הסיבות שאני יכול להרשות לעצמי להכניס את שלושת ילדי לבית הספר הפרטי היא בגלל הנדל"ן.
איך התחלת? התחלתי לפני עשור כשהבנתי שהפנסיות של המעסיקים פשוט לא מספקות את מה שהם יכולים להיות. התחלנו להשקיע בנדל"ן כדי לפצות על הפער הזה. באותה תקופה לא ממש התחלתי ברעיון המניות. התעניינתי יותר בהשקעות מוחשיות שיכולתי לראות. נדל"ן היה אחד מאותם נכסים מוחשיים שיכולתי לנהוג בהם בכל יום ולהסתכל. התחלנו בקטן עם דירה אחת בלבד באזור שלנו שלא יהיה קשה להשכיר כי זה היה באזור שהיה קרוב לבתי ספר, פארקים, תחנות אוטובוס ומספר שירותים.
האם חשוב שיהיה לך בן זוג? התחלתי להשקיע בנדל"ן כשבעלי היה בחיים. עשינו את זה ביחד. [אחרי שהוא נפטר] החלטתי לשמור על [הנכסים] וללכת לבד. המשכתי את כל ההשקעות שלי וזה הדבר הכי טוב שעשיתי. הייתי מעודד רווקות או אפילו אלמנות להתייחס בנדל"ן כהשקעה. ניתן לעשות זאת לבד.
"כאשר החיים פתאום מקבלים תפנית, אתה כאילו, ברוך השם שיש לי את ההשקעות האלה. נשים צריכות לחשוב על גיוון ההשקעות שלהן. תמיד טוב להיות מוכנות."
החלק המאתגר ביותר: אחרי שבעלי נפטר, זה היה ממש מאתגר. הוא היה עושה את רוב העבודה מבחינת הנכס ותחזוקתו. הוא גם היה רואה חשבון, אז הוא היה מבצע את החשבונות בזמן המס. בסופו של דבר שכירתי מנהל נכסים. זה היה יקר יותר, אבל יותר נוח.
הדבר האחר שמצאתי מאתגר הם משרות פנויות. נניח שיש לך מקום פנוי למשך שישה חודשים, אתה צריך לסחוב את הנכס במשך כל כך הרבה זמן בלי לקבל הכנסה. ועם משרות פנויות מגיע מחזור ונדרש להכין את הנכס שוב לדיירים חדשים. המחזור יקר.
החלק המתגמל ביותר: הגמישות לקחת פסק זמן, לטפל בילדים צעירים או לרדוף תחומי עניין או קריירה אחרים. אפילו לא התחלתי לחשוב על הדברים האלה, אבל בעלי נפטר כשהייתי רק בן 31. כשחייך פתאום מקבלים תפנית, אתה כאילו, תודה לאל שיש לי את ההשקעות האלה כי אלה יעזרו לי לקחת טיפול בילדים. נשים צריכות לחשוב על גיוון ההשקעות שלהן. אי אפשר לדעת ותמיד טוב להיות מוכנים.
כמה כסף אתה צריך כדי להתחיל: אתה צריך מספיק כסף וכרית פיננסית. ישנן דרכים שונות לעשות זאת - מינוף, מימון מחדש, HELOC (קו אשראי ביתי). אבל מה שזה לא יהיה, אל תמנפו את עצמכם יותר מדי.
קשה לאתר את הנתון, אבל אתה צריך להספיק למקדמה ותחזוקה. לצורך התחזוקה, הנחתי סכום קטן כמו 150 $ לחודש. די בכדי שאם יקרה משהו, אם יש מצב חירום, אוכל לממן אותו.
עליכם גם לתקצב שלושה עד שישה חודשים ללא דייר. ברוב המקרים, בסופו של דבר יש לך נכס ללא דיירים ואינך יכול לפרסם דיירים עד לתאריך הסגירה, כך שמאפשר לך לחזור לארבעה חודשים - במקרה הגרוע, שישה חודשים. אתה עשוי לגלות שהם לא אידיאליים ועליך לדחות אותם מכיוון שאתה חושב שזה לא יכול להסתדר. הייתי צריך לוותר על ההכנסה רק כדי שאוכל למצוא את הדייר הנכון.
הטיפ הטוב ביותר למתחילים: העצה הטובה ביותר שלי היא לבחון אזורים שבהם מחירי הנכסים לא רק עולים, אלא גם יהיו אטרקטיביים עבור שוכרים - ברחבי אוניברסיטאות, ליד עסקים, במסדרון במרכז העיר. למרות שזה נוטה להיות קצת יותר יקר, זה בהחלט מסתדר כי הסיכון לפנות ומחזור נמוך יותר. ואני אף פעם לא משקיע בנכס שלא הייתי גר בו.
